Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. (art. 710 Kodeksu cywilnego) Umowa użyczenia mieszkania może zostać zawarta pomiędzy dowolnymi osobami. Zapłata ryczałtu po terminie a rozliczenie najmu na podstawie ryczałtu. Wiele osób fizycznych planujących wynajem czy też dzierżawę zastanawia się nad wyborem ryczałtu ewidencjonowanego jako formy opodatkowania. Ryczałt zasadniczo podlega wpłacie w określonych terminach w trakcie roku. W tym zakresie warto zatem zastanowić się A. A. Zbycie nieruchomości po zmarłym małżonku oraz opodatkowanie do niedawna było przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi. Rozbieżność opinii dotyczyła daty nabycia nieruchomości po zmarłym współmałżonku. Spór ten dotyczył nieruchomości nabytych bądź wybudowanych przez małżonków pozostających w Małżonkowie, w trakcie trwania małżeństwa często decydują się na zakup wymarzonego mieszkania, domu, samochodu itd. Bardzo często zdarza się, że środki na zakup tych rzeczy pochodzą wyłącznie z majątku osobistego jednego z małżonków. Pomimo jednak tego, że środki finansowe pochodziły od jednego z małżonków, to w dokumentach widnieją jako współwłaściciele oboje Zgodnie z art. 33 tej ustawy – „do majątku osobistego każdego z małżonków należą: 1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, 2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił, 3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności Powyższe jednoznacznie przesądza o tym, że do odpłatnego nabycia nieruchomości wymagana jest zgoda drugiego małżonka. W związku z tym przy zawarciu umowy sprzedaży powinni być obecni oboje małżonkowie. Jeżeli zaś małżonek, którego zgoda jest potrzebna, nie może być obecny przy jej zawarciu wymagane będzie stosowne . Wynajem nieruchomości mieszkalnych to obecnie jeden z najpopularniejszych sposobów zarabiania pieniędzy. Zysk z najmu nadal jest wyższy niż na lokacie, a na rynku nie brakuje osób, które chcą korzystać z wynajmu. Zajmują się nim głównie osoby w średnim wieku. Wiele z nich wynajmuje mieszkania będące współwłasnością z ich małżonkiem. Jak zatem powinni rozliczyć najem prywatny u małżonków? Współwłasność małżeńska Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195–221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zwanej dalej kc. Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (patrz art. 195 kc). Zgodnie z art. 196 § 1 kc współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się natomiast przepisy niniejszego działu (§ 2 ww. przepisu). W myśl art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 oraz § 2 cyt. ustawy oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach go obciążających. Każdy z małżonków może samodzielnie nim zarządzać, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Intercyza małżeńska Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy. Ponadto powyższy ustrój ulegnie zmianie na skutek orzeczenia sądu (patrz art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa, np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (patrz art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Stosownie do art. 501 Kodeksu – w razie ustania wspólności udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Tym samym z chwilą ustania wspólności ustawowej dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych, a każdy z małżonków może rozporządzać swoim udziałem w majątku wspólnym, który według domniemania jest równy udziałowi drugiego współmałżonka i wynosi 1/2. Następnie małżonkowie mogą zdecydować o sposobie podziału majątku wspólnego. Najem prywatny u małżonków a ryczałt Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, dalej – ustawa o ryczałcie. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. Przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o ryczałcie osiągane przez osoby fizyczne przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Z art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie wynika, że zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. W myśl art. 12 ust. 13 ww. ustawy, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, dotyczy łącznie obojga małżonków. Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy małżonkowie są współwłaścicielami nieruchomości, uzyskiwane przychody będą mogły być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, natomiast od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów. Czyli limit liczymy dla nich wspólnie. Najem prywatny u małżonków z podpisaną intercyzą a limit Małżonkowie, którzy mają podpisana rozdzielność majątkową, również muszą stosować powyższy limit. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Informacji Skarbowej z 20 października 2018 r., numer „Z przytoczonej regulacji wynika, że określony w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym limit przychodów w wysokości 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków osiągających przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, zawieranych poza działalnością gospodarczą. Nie jest istotne, czy przedmiot najmu należy do majątku wspólnego, czy do majątków odrębnych małżonków. Zatem limit przychodów w wysokości 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków niezależnie od obowiązującego ustroju majątkowego. Biorąc pod uwagę przytoczone regulacje oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dla małżonków wynajmujących nieruchomości w ramach najmu prywatnego, opodatkowujących uzyskane z tego tytułu przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, istnieje wspólny limit przychodów, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, a wynajmowane przez każdego z nich z osobna nieruchomości wchodzą w skład majątku odrębnego, jak i sytuacji, gdy między małżonkami będzie zawarta umowa rozdzielności majątkowej. Reasumując – limit przychodu z najmu (100 000 zł), do którego stawka ryczałtu wynosi 8,5%, a powyżej 12,5%, jest wspólny dla małżonków. Bez znaczenia pozostaje, czy między małżonkami istnieje ustawowa wspólność majątkowa, czy też zostałaby zawarta umowa rozdzielności majątkowej”. Żona nie zgadza się na wynajem wspólnego mieszkania, generuje to koszty związane z opłatą administracyjną. Dojdą koszty ponownego podłączenia licznika energii elektrycznej i gazu, ponieważ rachunki nie są opłacane. Czy mogę zawrzeć umowę wynajmu mieszkania bez podpisu żony, jakie są konsekwencje, szczególnie dla docelowego najemcy? Nie mamy rozdzielności majątkowej. Czy jeden z małżonków może wynajmować mieszkanie należące do majątku wspólnego? Opis pozwala na wniosek, że wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego. A umowa najmu mieszkania wymaga zgody małżonka wynajmującego – czyli zgody Pana i małżonki. Podpis na umowie najmu jest wyrazem udzielenia takiej zgody a jego brak zaś wyrazem braku zgody. Kodeks rodzinny i opiekuńczy stanowi: „Art. 37. § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: 1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; 2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; 3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; 4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. § 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. § 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. § 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna”. Zobacz również: Podział mieszkania komunalnego na dwa Co jeśli wynajmiemy mieszkanie bez zgody małżonka? Przepis ten przewiduje na zasadzie wyjątku odstępstwo od zasady zarządzania majątkiem wspólnym małżonków przez każdego z małżonków samodzielnie. Gdy umowa najmu – w przypadku, gdy wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków – nie jest podpisywana przez oboje małżonków, to zawarcie umowy najmu mieszkania wymaga zgody drugiego małżonka. Brak zgody małżonka to brak do najemcy docelowego ochrony z ustawy o ochronie praw lokatorów. Chcąc podpisać umowę najmu samodzielnie, przy podpisaniu umowy najmu mieszkania byłby obecny tylko jeden z małżonków, to powinien on przedstawić zgodę drugiego małżonka na zawarcie umowy. Ze względów dowodowych powinna ona być wyrażona na piśmie. Oczywiście taka umowa może być podpisana w takim przypadku jak Pan opisał - bez zgody drugiego małżonka. Nikt Panu nie zabroni tak naprawdę jej podpisania bez zgody swojej małżonki. Ale – jeżeli umowa najmu będzie zawarta bez zgody Pana małżonki – to będzie ona uważana za bezskutecznie zawieszoną (kulejącą). Umowa taka nie wywoła skutków prawnych zamierzonych przez strony (Pana i najemcę) do czasu jej potwierdzenia przez drugiego małżonka. Jeżeli Pana małżonka potwierdzi taką umowę, jest ona ważna od chwili jej zawarcia. Potwierdzenie powoduje ustanie stanu bezskuteczności zawieszonej, a umowa rodzi wówczas skutek od chwili jej zawarcia. Zobacz również: Rozdzielność majątkowa a wynajem mieszkania Umowa najmu bez zgody żony lub męża Jest to umowa (czynność prawna) z wadą. Jak wskazałem – ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Odbywa się to, na tej zasadzie, że najemca może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolny po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Jeżeli małżonka nie wyrazi zgody, to najmu mieszkania będzie nieważna, a najemca faktycznie wykonujący umowę [nieważną – bowiem umowa najmu zawarta przez małżonka (Pana) bez wymaganej zgody drugiego z małżonków, oraz bez jej późniejszego potwierdzenia jest nieważna od chwili jej zawarcia] i mieszkający w wynajmowanym mieszkaniu jest pozbawiony ochrony z ustawy o ochronie praw lokatorów . Skutkiem dla najemcy może być ocena, że korzystał on z mieszkania bezumowne i żądanie ze strony Pana małżonki odszkodowania w kwocie wyższej niż umówiony przez Pana czynsz najmu. Zobacz również: Umowa najmu z dwoma najemcami Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zawierając umowę najmu wskazujemy strony tej umowy, czyli wynajmującego i najemcę. Jeśli najemcami są małżonkowie to czasami w umowie są wskazani obydwoje a czasami jedno z nich. Czy ma to wpływ na prawa małżonków wynikające z umowy najmu oraz np. na zobowiązanie do zapłaty czynszu najmu?Małżonkowie jako współnajemcyUstawodawca dostrzegając konieczność ochrony praw małżonków zdecydował o szczególnym uregulowaniu ich praw, jako najemców lokali. Zgodnie z artykułem 6801 kodeksu cywilnego: Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania oznacza, że bez względu na to czy obydwoje małżonkowie będą wskazani w umowie jako najemcy lokalu, stają się oni współnajemcami lokalu mieszkalnego, pod warunkiem, że:nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa,lokal ten ma służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych założonej zatem małżonkowie, bądź jeden z nich zawiera umowę najmu lokalu mieszkalnego, w którym małżonkowie będą realizować swoje potrzeby mieszkaniowe, to obydwoje małżonkowie są współnajemcami tego lokalu. Jeżeli zaś jeden z małżonków zawiera umowę najmu lokalu, wyłącznie dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych lub potrzeb własnych i innych osób niż małżonek bądź innych członków rodziny, to tylko ten z małżonków jest najemcą majątkowy małżeński a prawo najmuMałżonkowie stają się współnajemcami lokalu niezależnie od tego czy istnieje między nimi ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej czy zdecydowali się zawrzeć umowę majątkową małżeńską i w inny sposób uregulować stosunki majątkowe (np. rozdzielność majątkowa). Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności chwilą ustania małżeństwa, prawo najmu lokalu zostaje objęte wspólnością w częściach ułamkowych. Podział prawa najmu następuje łącznie z podział składników objętych uprzednio wspólnością majątkową artykuł jest ogólnym omówieniem tematu. Każda sprawa jest wielowątkowa i wymaga dokładnej analizy. W związku z powyższym zachęcam do skorzystania z pomocy do zapoznania się z innymi zagadnieniami z zakresu prawa cywilnego.

wynajem mieszkania przez jednego z małżonków